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关于房地产企业的涉税会计处理

发布时间:2016-06-07 来源:会计实战基地

关于房地产企业的涉税会计处理

房地产销售是指房地产经营商自行开发房地产,并在市场上进行的销售。房地产销售与一般的销售商品类似,所以应按销售商品确认收入的原则确认其销售收入的实现。当然,如果房地产经营商事先与买方签订合同(该合同是不可撤消的),按合同要求开发房地产的,应作为建造合同,按建造合同的处理原则进行处理。
按照企业会计制度,房地产的法定所有权转移给买方,通常表明其所有权上的主要风险和报酬也已转移,企业应确认销售收入。但也可能出现法定所有权转移后,所有权上的风险和报酬尚未转移的情况。如:
1、卖方根据合同规定,仍有责任实施重大行动,例如工程尚未完工。在这种情况下,企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。
2、合同存在重大不确定因素,如买方有退货选择权的销售。企业应在这些不确定因素消失后确认收入。
3、房地产销售后,卖方仍有某种程度的继续涉入,如销售回购协议,卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。

税收政策明确规定:对纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说,对房地产纳税人,不论销售房屋是否将会形成事实,只要纳税人一旦收到预收款(包括预收的定金)就已形成了纳税义务,纳税人应当就预收款按“销售不动产”申报缴纳营业税,待纳税人索取取得营业收入的凭据后,将剩余的部分税金按规定再进行申报缴纳。
显然,企业会计制度对销售收入的确认时间与营业税纳税义务的实现时间存在着时间性差异。由于会计上对收入确认时间与营业税应税收入确认的时间不同步,形成了税金先缴,收入滞后,特别是不同年度下,会造成收入与成本、费用不相配比。为克服这种问题,在税金的计提上,房地产企业可参照所得税时间性差异的规定,引入“纳税影响会计法”的核算办法,用“递延税款”科目进行过渡,既可保证会计核算的配比原则,又确保了会计信息的质量要求。
对会计核算上不确认收入,而在税收上作为应税收入的实现,其应当缴纳营业税等通过上述的核算方法后,可以达到收入与成本、费用的配比。但按企业所得税的规定,对纳税人缴纳的营业税、城建税、教育费附加等是可以在当期进行税前扣除的,如此一来,又直接影响企业所得税的应纳税所得额。对由于税法与会计制度在确认费用的时间不同而产生的税前会计利润与应纳税所得额的时间上的差异,房地产企业可采取以下两种方法中的任一种方法,并且一旦确定,不得随意改变:
一种方法是“应付税款法”。应付税款法是指不确认时间性差异对所得税的影响金额,按照当期计算的应交所得税确认为当期所得税费用的方法。使用应付税款法的,房地产企业只需在年度企业所的税纳税申报时,对按营业税政策规定当期计提应缴的营业税等超过或低于当期“主营业务税金及附加”科目余额部分相应调减或调增应纳税所得额。企业按规定应缴纳的企业所得税作会计分录为借:“所得税”,贷:“应交税金—应交所得税”。
另一种方法是“纳税影响会计法”。纳税影响会计法是指企业确认时间性差异对所得税的影响的合计,确认为当期应交所得税和时间性差异对所得税影响金额的合计,确认为当期所得税费用的方法。即通过“递延税款”科目。对按营业税政策规定当期计提应缴的营业税等超过当期“主营业务税金及附加”科目余额部分相应调整应纳税所得额,计算应缴纳的企业所得税记入“递延税款”的贷方;反之,对按营业税政策规定当期计提应缴的营业税等低于当期“主营业务税金及附加”科目余额部分相应调整应纳税所得额,计算应缴纳的企业所得税记入“递延税款”借方。

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