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房企所得税汇算清缴

发布时间:2015-03-17 来源:会计实战基地

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橙子老师 官方答疑老师

职称: 一级讲师

基层做法

笔者在对房地产企业进行汇算清缴培训时,发现有些税务机关推行“以国家有关部门审批的房地产开发项目为利润核算单位(对于分期开发的项目,以分期项目为利润核算单位),进行企业所得税的征收管理”,规定企业销售未完工开发产品取得的收入,其对应的期间费用和税金不允许扣除。待项目实际完工年度,按规定结算计税成本,调减前期预计利润额,同时扣除该项目相关的期间费用和税金,进行项目结算及汇算清缴。那么,房地产企业按项目进行汇算清缴的做法,符合现行企业所得税年度汇算清缴的规定吗?

政策依据

可以按项目预缴。企业所得税法实施条例第一百二十八条规定,企业根据企业所得税法规定分月或者分季度预缴企业所得税时,应当按照月度或者季度的实际利润额预缴;按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的,可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴,或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。预缴方法一经确定,该纳税年度内不得随意变更。根据上述规定,税务机关可以确定企业按月度或季度预缴所得税的方法,也就是说,可以要求房地产企业在月(季)度预缴所得税时,直接按预计毛利率计算应纳税所得额,不扣除期间费用和相应的营业税金及附加等。

不可按项目汇算清缴。企业所得税法第五条规定,企业每一纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额,为应纳税所得额。第五十三条规定,企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止。第五十四条规定,企业应当自年度终了之日起 5个月内,向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表,并汇算清缴,结清应缴应退税款。显然,房地产企业所得税汇算清缴只能按年度计算,不应该按项目计算。

现实难题

一是企业实际发生的期间费用难以合理分配。如果房地产企业同时开发多个项目,分期开发,且存在多个成本核算项目时,有的完工,有的在建,有的尚未开发,那么其多年实际发生的期间费用如何合理分摊?如按收入基数分摊,有的尚未销售完毕;如按面积或预算成本分摊,有的甚至尚未设计规划。

二是超过规定比例的可以结转以后年度的费用,无法合理结转扣除。如广告费、业务宣传费和职工教育经费等,按照现行税收规定,超过当年收入一定比例的费用可以按规定结转以后年度扣除。但是,按开发项目汇算清缴超过比例的这部分费用如何结转?结转到哪一年度的哪一个项目扣除?与上述情形相同,项目清算时出现的亏损,如何结转以后年度或是以后项目弥补?

三是企业其他收入计入哪一年度纳税,纳税人也无所适从。房地产企业不仅有开发产品销售收入,还有租金收入、利息收入、投资收益、企业资产溢余收入、确实无法偿付的应付款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等,这些收入是在开发项目完工前确认收入还是在完工后同时确认收入?这部分收入是否需要合理分摊期间费用?如果不按年度汇算清缴,不明确处理方法,纳税企业将无法处理。

此外,企业税收优惠政策(如小型微利企业、免税收入)的享受、资产损失扣除、营业外支出税前扣除等,也难以有合法合理的处理方法。

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